【2026年2月最新版】八尾市・大阪府の空き家問題を“数字で”読み解く：放置リスクと現実的な打ち手

こんにちは、総合福祉支援サポートのファイナンシャルプランナー岡田です。

「空き家が増えているらしい」と聞いても、実感が湧きにくいかもしれません。ですが、統計を見ると“すでに生活圏の問題”になっています。 本記事では、八尾市を中心に大阪府に絞って、最新の公的データをもとに数字で納得できる形で整理し、 「結局、いま何から着手すべきか」を具体的にまとめます。

1. 全国の最新状況：「空き家900万戸」は“何が含まれる数字”か

総務省の住宅・土地統計調査（令和5年＝2023年）では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%です。 つまり単純計算で約7.2軒に1軒が空き家に相当します（1÷0.138 ≒ 7.25）。

ただし重要なのは「空き家の中身」です。空き家には、賃貸用の空室・売却用・別荘なども含まれます。 “いわゆる放置空き家”に近いのは、統計上の区分でいう「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」で、 全国では385万戸（住宅数に占める割合5.9%）とされています。

ポイント：
・ニュースの「空き家率」は、賃貸の空室も含むため、体感とズレることがあります。
・一方で「賃貸・売却用等を除く空き家（5.9%）」は、相続後に放置されやすい層を含み、自治体対策と強く関係します。

2. 大阪府の空き家：総数は微減でも“放置寄り”が増えている

大阪府の住宅・土地統計（令和5年＝2023年）では、空き家は70万1,900戸、空き家率は14.2%です。 こちらも単純計算で約7.0軒に1軒（1÷0.142 ≒ 7.04）に相当します。

ここで見逃しやすいのが、空き家の種類別の動きです。大阪府は前回調査比で空き家総数がわずかに減った一方で、 「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は22万6,900戸と増加しています。 つまり、“市場に出て回る空き家”が減っても、“放置寄りの空き家”は増え得るという構図です。

大阪府の読み解き：
・総数の増減だけで判断しない（種類別が重要）
・“放置寄り”の増加は、近隣トラブル・景観・防災・税負担の面で効いてきます

3. 八尾市の空き家：統計（18,460戸）と実態調査（2,897件）の“差”が示すもの

3-1. 統計上の八尾市：空家数18,460戸／空家率13.9%

八尾市の空家数（住宅・土地統計調査ベース）は、令和5年（2023年）で18,460戸、空家率は13.9%です。 これは単純計算で約7.2軒に1軒（1÷0.139 ≒ 7.19）。
同じ表では、全国・大阪府・隣接市（大阪市、東大阪市、柏原市）と比較できる形で整理されています。

3-2. 実態調査の八尾市：空家等2,897件（2017年比 約1.5倍）

一方、八尾市が実施した実態調査では、令和5年度（2023年度）の判定で2,897件が空家等とされています。 これは平成29年度（2017年度）の1,937件から約1.5倍に増加という整理です。

3-3. なぜ数字が違うのか？（ここが勘違いポイント）

• 統計の「空き家」：賃貸用の空室・売却用・別荘等も含む（“住んでいない住宅”の広い概念）
• 実態調査の「空家等」：現地で確認した“空家等対策の対象になり得る物件”を抽出（対策実務に直結）

つまり、統計＝規模感、実態調査＝対策の対象と考えると分かりやすいです。 そして八尾市の資料では、所有者の約66%が60歳以上、市外居住の所有者が26.2%、取得経緯の最多が相続（37.6%）と整理されています。 ここから、「高齢×遠方×相続」が八尾市の空家対策で外せない軸だと読み取れます。

4. 八尾市・大阪府で空き家が“困りごと”になる典型パターン

4-1. 相続で止まる（または放置される）

2024年4月1日から、相続登記は原則義務化されました。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると過料（上限10万円）の対象となり得ます。 施行前に始まった相続でも、未登記なら猶予期限（原則2027年3月31日まで等）の範囲で対象になります。

勘違い注意：
「親が亡くなってから何年も放置している」ケースでも、登記義務の対象になり得ます。
“名義が曖昧なまま”だと、売る・貸す・解体する・補助金を使う、すべてが遅れがちです。

4-2. 旧耐震・老朽化で「管理コスト＞活用メリット」になりやすい

八尾市の概要資料では、空家等の多くが旧耐震（1981年以前）であることが示されています。 旧耐震は、売買・賃貸・リフォームの意思決定で“追加コスト”が前提になりやすく、結果として先送りされがちです。

4-3. 近隣トラブル・防災・衛生へ連鎖する

• 雑草・樹木・害虫・動物の温床（苦情が先に顕在化しやすい）
• 外壁・屋根・ブロック塀などの劣化（通行人・隣家への危険）
• “誰の家か分からない”状態が長いほど、行政対応も長期化しやすい

5. 八尾市で「いま現実的にできること」：行政導線を軸に、優先順位で動く

5-1. まず相談窓口を押さえる（苦情・管理不良の相談）

八尾市では、管理不良な空家に関する苦情・相談は住宅政策課が窓口として案内されています（電話番号も公開）。 現地調査のうえ、法や条例に基づき助言・指導等を行う流れです。

5-2. 活用したい場合も“入口は同じ”（目的に応じて相談先が分岐）

「売却・賃貸」だけでなく、「一部店舗」「地域の交流拠点」など多様な活用があり得るとして、 まず住宅政策課へ相談し、意向を確認した上で適切な相談先へつなぐ旨が案内されています。

6. 八尾市版：空き家を抱えたときの“実務ロードマップ”

STEP1：現状を1枚にまとめる（ここが最重要）

• 所在地、名義（登記簿）、相続人候補
• 築年、構造、耐震（1981年以前か）
• 電気・水道・ガスの状態、火災保険
• 近隣への影響（雑草・倒壊リスク・苦情の有無）
• 残置物（家財）の量（写真で可視化）

STEP2：権利（登記）を整える

売却・賃貸・解体・補助制度…どれを選ぶにしても、登記が整っていないと時間が溶けます。 “とにかく片付ける”の前に、名義と相続関係の整理を先に走らせると、後工程が短くなります。

STEP3：方針を3択で決める（迷いを減らす）

1. 売る：市場に出す（査定→条件整理→媒介）
2. 貸す：最低限の安全性確保→募集（用途変更の可能性も検討）
3. たたむ（解体）：危険回避・管理コスト削減（費用と手続きの整理）

STEP4：詰まりやすい「残置物」を現実的に処理する

実務では、方針が決まっても残置物（家財）が動かせないことで停滞することが多いです。 量が多い場合は、写真で“部屋ごとの量”を把握し、処分・保管・形見分けの線引きを先に決めておくと、 その後の売却・賃貸・解体が進みやすくなります。

（補足）残置物の整理は、家族だけで抱え込むほど長期化しやすい領域です。必要に応じて、 自治体の相談先や専門団体の窓口情報も活用しつつ、無理のない体制で進めるのがおすすめです。

7. 事業者・地域として八尾市でできること（大阪府内で波及させる視点）

7-1. 「高齢×遠方×相続」へ、先回りの情報提供

• 高齢者施設・地域包括・ケアマネ等と連携し、「相続前」から周知（八尾市資料でも課題に言及）
• 市外居住の所有者へ、郵送・オンラインで“最短手順”を提示（登記→管理→活用）

7-2. “予防型”の管理：管理不全に落ちる前に手当て

国土交通省は、管理不全空家等・特定空家等への措置に関するガイドライン等を公表し、判断の参考基準を整理しています。 行政指導が入る前の段階で、最低限の安全確保（草木・外壁・塀など）を進めるほうが、費用もトラブルも小さくなりやすいです。

7-3. 活用の選択肢を増やす（住まい以外の活用）

八尾市のFAQでも、空家の活用は住宅としての売買・賃貸に限らず、用途変更や地域活用など多様であることが示されています。 “売れない・貸せない”と決めつける前に、用途の切り替え（小商い、交流拠点等）を含めて検討すると、出口が増えます。

8. まとめ：八尾市の空き家は「統計の規模」と「対策の対象」を分けて考える

• 全国：空き家900万戸・13.8%（ただし賃貸空室等を含む）
• 大阪府：空き家70万1,900戸・14.2%（総数は微減でも“放置寄り”は増加）
• 八尾市：統計では18,460戸・13.9%、実態調査では2,897件（“対策対象”の可視化）

空き家問題は、「放置して困ってから」よりも、登記・管理・残置物・方針決定を早めに回すほど、 時間も費用もトラブルも抑えやすい分野です。
八尾市の実態（高齢・遠方・相続）を前提に、まずは“1枚に整理して、次の一手を決める”ところから進めていきましょう。

参考資料・引用元（公的データ中心）

• 総務省統計局：令和5年 住宅・土地統計調査（速報）「空き家900万戸・13.8%」「賃貸・売却用等を除く空き家385万戸・5.9%」
• 大阪府：令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要（空き家70万1,900戸・空き家率14.2%、種類別動向）
• 八尾市：空家等対策計画（素案/概要版）— 統計上の空家数18,460戸・13.9%、実態調査2,897件、所有者属性等
• 法務省：相続登記の申請義務化（2024年4月1日施行、3年以内、過料の可能性等）
• 国土交通省：管理不全空家等・特定空家等への措置に関するガイドライン（判断の参考基準等）
• 八尾市FAQ：空家の苦情・相談窓口／空家活用の相談窓口（住宅政策課の案内）

合同会社TRCoordinator

総合福祉サポート

2023年より設立した福祉系法人。